Les revenus locatifs ne sont pas tous soumis au même régime fiscal. Location nue ou meublée, microfoncier ou micro-BIC… Les clefs pour choisir la formule la plus avantageuse vous sont révélées…

1-Distinction entre la location nue et meublée :

Les modalités d'imposition diffèrent selon que la location est consentie nue ou meublée .

Dans le premier cas, les revenus relèvent de la catégorie des revenus fonciers.

Dans le second, ils sont taxés au titre des bénéfices industriels et commerciaux( BIC).

La location nue :

Les revenus tirés de la location nue des propriétés bâties ou non bâties sont imposables, au titre de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.

Si - après déduction des dépenses engagées - la location fait apparaître un revenu foncier, il sera ajouté aux autres revenus et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Il est à noter que le relèvement de la CSG est dans ce cas rétroactif et s'applique aux revenus perçus en 2017.

- Déduction des déficits :

Lorsque la location se traduit, au contraire, par un déficit, il s'impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros.

Attention, les intérêts d'emprunt sont déductibles des seuls revenus fonciers.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit (moins de 10.700 euros), l'excédent peut être reporté et imputé sur le revenu global des six années suivantes.

En revanche, la fraction du déficit supérieure à la limite de 10.700 euros, ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt, est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

- Le microfoncier :

Pour les contribuables qui retirent de leur(s) location(s) des recettes inférieures à 15.000 euros par an, le régime d'imposition simplifié dit du « microfoncier » est applicable de plein droit.

Ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire pour frais de 30 %.

Le contribuable porte directement sur sa déclaration des revenus le total de ses recettes et ces dernières ne sont automatiquement imposées que sur 70 % de leur montant.

Il convient de noter que, ce régime n'est intéressant que si les charges déductibles réelles, y compris les charges d'emprunt, sont d'un montant inférieur à l'abattement forfaitaire de 30 %.

Dans le cas contraire, il est possible d'opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers.

Une fois exercée, l'option est globale et est applicable obligatoirement pendant trois ans .

Par ailleurs, le régime du microfoncier n'est pas compatible avec divers dispositifs légaux dont bénéficient certaines locations (Monuments historiques, « loi Malraux », Robien, Périssol, etc.).

Il ne s'applique pas non plus aux contribuables dont les revenus fonciers seraient tous encaissés via des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI, par exemple), dont ils seraient associés.

En cas d'application du régime réel d'imposition, il faut établir une déclaration «n° 2044 », sur laquelle sont reportés les loyers, ainsi que les frais et charges réelles et justifiées.

Dans le cadre du microfoncier, le revenu brut (avant abattement) est directement porté sur la déclaration d'ensemble des revenus (n° 2042)

2-Comment sont imposés les revenus locatifs ?

La location meublée:

Les revenus perçus au titre de la location de logements meublés sont imposables à l'impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Ici aussi, le relèvement du taux de CSG s'applique aux revenus perçus en 2017. Ce régime s'applique désormais, que la location soit habituelle ou non.

- Le micro-BIC:

Si les recettes annuelles n'excèdent pas 32.900 euros, le bailleur relève du régime dit « micro-BIC » et ses recettes imposables sont alors diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 % avec un minimum de 305 euros.

- Le réel:

Au-delà de 32.900 euros de recettes annuelles ou sur option du bailleur, ce dernier relève du régime réel BIC.

Il lui permet de déduire de ses recettes l'ensemble de ses charges (y compris les intérêts d'emprunt) ainsi que l'amortissement du bien et des meubles dans une certaine limite.

En matière de location meublée , les régimes des déficits et des plus – values diffèrent selon que le loueur est professionnel (LMP) ou non-professionnel (LMNP).

Pour avoir droit au statut de professionnel, il faut, selon le texte de loi, remplir plusieurs conditions cumulatives :

- les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23.000 euros ;

- ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

La loi exigeait aussi que l'un des membres de leur foyer fiscal soit inscrit en qualité de loueur en meublé au Registre du commerce et des sociétés.

Mais ce dernier critère est désormais dénué de toute portée pratique puisqu'il a été censuré par le Conseil constitutionnel, dans une décision du 8 février dernier.

- Location de meublés de tourisme classés et de chambres d'hôtes

Lorsque l'activité ne dégage pas plus de 82.200 euros par an de recettes, elle relève du régime micro et bénéficie d'un abattement de 71 %.

Au-delà, l'activité relève du régime réel.

- Possibilité d'exonération:

Les recettes tirées de la location meublée perçues par les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale ne sont pas imposables lorsqu'elles n'excèdent pas 760 euros par an et qu'il s'agit de location habituelle à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes).

Elles sont également exonérées lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier) et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables.

À noter :

Si vous faites appel à une plate-forme Internet pour la mise en location de votre logement, elle doit vous fournir, en janvier de chaque année, un document indiquant le montant brut des transactions que vous avez opérées par son intermédiaire depuis un an. Cette obligation s'applique pour les transactions effectuées à partir du 1er juillet 2016.

Conclusion :

La spécificité des régimes de location suppose que l’étude préalable de l’investissement soit réalisée avec l’aide d’un fiscaliste qui pourra vous accompagner dans vos choix en simulant le régime le mieux adapté à votre profil fiscal .