Comment passer entre les mailles de l'Impôt sur la Fortune immobilière (IFI) ?



Le périmètre de l'impôt sur la fortune s’est rétréci. L'immobilier est une classe d'actif fiscalement cernée. La pierre ne serait- elle plus le placement idéal ? Éléments de réponse…

En vigueur depuis le 1er janvier, le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI), remplaçant de l'ISF, ne cible plus que cette classe d'actif. Le filet fiscal tendu semble infranchissable.

Entrent dans champs d’application de l’IFI les biens immobiliers personnels (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif), les parts de SCI comme celles d'OPCI et de SCPI détenues en direct ou via des contrats d'assurance-vie et de capitalisation.

Les personnes concernées par l'IFI sont les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros.

Compte tenu de ces éléments, il faut convient d’être prudent : toute acquisition dans la pierre aura des répercussions fiscales :

-soit faire entrer un propriétaire immobilier dans le cercle fermé des assujettis à l'IFI,

-soit, pour celui qui en est déjà redevable, d'accroître sa taxation par le simple jeu mécanique d'un passage à la tranche supérieure pour cause de patrimoine immobilier plus important.

Alors, quelle marge de manœuvre reste-t-il à l'investisseur ?

Achat en nue-propriété :

L'acquisition de la nue-propriété d'un bien immobilier locatif s'avère une solution efficace.

Cette opération n'a en effet pas d'impact sur l'IFI. Car avec ce mécanisme de démembrement le bien détenu en nue-propriété n'est pas taxable à cet impôt.

C'est l'usufruitier, souvent un bailleur social, qui en est redevable pendant la période de démembrement temporaire (15 et 18 ans).

Exemple :

A la suite d'un arbitrage d'un patrimoine immobilier, un propriétaire peut décider de vendre un bien ancien taxable à l'IFI, détenu depuis plus de 30 ans sans plus-value.

Il réinvestira alors le produit de cette cession dans de la nue-propriété.

Son IFI en sera alors minoré.

Reste que cette solution revêt un inconvénient de taille : cet investissement n'est pas liquide. Pas facile de céder la seule nue-propriété d'un bien.

Déduction des dettes :

Dans tous les cas l’achat de sa résidence principale est à privilégier, certes cette dernière est imposée à l'IFI, mais elle bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur.

Astuce :

Pour limiter l'assiette de l'impôt, il conviendra pour tout achat de recourir au maximum à l'endettement (inscrit au passif) pour financer l'acquisition d'un bien (inscrit à l'actif).

L'immobilier coté:

Autre alternative : l'immobilier coté.

Cela consiste à faire entrer dans son portefeuille boursier des actions de sociétés foncières à la tête d'importants patrimoines immobiliers locatifs.

Ces détentions liées au secteur immobilier n'entrent pas dans le champ de l'IFI sauf à détenir plus de 5 % du capital de l'entreprise.

Cela s'avère peu probable pour un particulier qui procède à ce choix …

  • Le crowdfunding immobilier

Il s’agit d’une piste d'investissement sans effet sur l'IFI. Avec ce placement qui équivaut à un prêt, l'épargnant achète des obligations émises par le promoteur en charge du programme neuf ou de rénovation.

Ces titres détenus entre 12 et 24 mois sont des valeurs mobilières de placement non taxables à l'IFI.

Cet investissement en lien avec l'économie immobilière n'a ici rien de patrimonial. Ici, on participe à l'économie immobilière avec l'objectif de capter une performance élevée comprise entre 8 et 9 %.

Enfin, trois dernières pistes sont envisageables :

  • Acheter des bois et des forêts. Bien que comptabilisés dans l'IFI, ces actifs bénéficient d'un abattement de 75 % de leur valeur ;

  • Investir dans de l'immobilier en lien avec son activité professionnelle et exercer une activité en loueur en meublé professionnel (LMP).

Dans ces deux derniers cas, les actifs immobiliers sont placés hors du champ de l'IFI.

Conclusion :

L’imposition à l’IFI n’est pas inéluctable pour autant que l’on réfléchisse aux solutions alternatives au tout immobilier commun.


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