De plus en plus de personnes pensent ,lors de l’achat d’un bien immobilier, que l’apporter à une société civile immobilière permet de partager la propriété d’un bien dans un cadre juridique protecteur .

Pourtant si , la SCI est un outil de gestion du patrimoine extrêmement performant offrant un cadre de gestion souple et permettant de transmettre facilement son patrimoine(I), elle reste en matière de fonctionnement ,très technique(II)

Cet article permet un éclairage précis avant de vous lancer…

La SCI est un excellent outil de gestion, en raison notamment de sa grande liberté statutaire. Un avantage de taille par rapport au régime de l'indivision.

-Dans une SCI, c'est le gérant qui assure la gestion courante.

-Dans une indivision, toute décision nécessite souvent l'accord des indivisaires à la majorité des 2/3 des parts voire à l'unanimité pour la vente.

La SCI permet aussi de choisir ses partenaires. En effet , lors de la rédaction des statuts, les membres peuvent choisir d'insérer une clause qui prévoit que tout associé qui veut vendre ses parts doit d'abord les proposer aux autres membres de la SCI ( agrément).

1 - Quand recourir à une société civile immobilière ?

... pour acheter un logement avec son concubin.

Grâce à la SCI, des concubins ou des pacsés règlent le problème de leur succession.

Le survivant est assuré de pouvoir rester dans les lieux sans avoir à payer 60 % de droits de succession.

Il évite des conflits potentiels avec les héritiers du défunt, notamment pour des familles recomposées.

Pour cela, il faut créer la société en démembrant les parts, de façon à ce que chaque personne détienne la nue-propriété d'une partie des parts et l'usufruit du reste.

... pour conserver une propriété familiale.

Dans ce cas, la SCI est préférable à l'indivision. Les décisions courantes peuvent se prendre à la majorité des deux tiers des indivisaires et non à l'unanimité . Pour autant, l'indivision n' égale pas encore la souplesse de gestion d'une SCI.

... pour préparer sa succession en restant maître chez soi.

Une SCI donne la possibilité de répartir de façon équitable un patrimoine immobilier.

Ainsi , un chef de famille donnera un nombre égal de parts sociales en s'inscrivant dans le cadre classique des donations. En tant que gérant de la SCI, il continuera de s'occuper de ses biens.

De plus, il est possible d'étaler dans le temps la transmission des parts sociales à ses enfants, soit en pleine propriété, et de bénéficier ainsi du renouvellement, tous les 15 ans de l'abattement fiscal de 100 000 euros sur les droits de donations.

... pour détenir des locaux professionnels

La SCI permet de dissocier vos biens propres de votre patrimoine professionnel.

De surcroît , vous pouvez même en éclater la propriété sur plusieurs membres de votre famille. En cas de faillite, les locaux deviennent alors difficilement saisissables voir insaisissables.

..... Pour acheter un patrimoine à crédit afin d'optimiser la transmission

Si dès le départ, votre objectif est de transmettre votre patrimoine, créez une SCI avec un faible capital permet de diminuer les droits de succession.

En effet, les droits de donation sont calculés sur la valeur nette de la société (dette compris), plus le montant des emprunts est important, plus la valeur de la SCI est faible et donc la donation sera moins taxée.

Pour optimiser totalement la transmission, il est judicieux de faire une donation en démembrement de propriété, c'est- à- dire que vous et votre conjoint restez usufruitiers des parts de la SCI. En revanche, il faut s'assurer d'avoir assez de revenu pour faire face au remboursement.

2 - Une SCI est obligatoirement représentée par un ou plusieurs gérants.

Le rôle du gérant consiste à louer les biens , encaisser les loyers ,payer les charges , et veiller à l’entretien du bien immobilier .

Ce sont les statuts qui définissent ses pouvoirs.

Ainsi ses pouvoirs peuvent être limités par des clauses .

Par exemple, il peut être statutairement précisé que certaines décisions se prennent en assemblée générale des associés avec une quorum plus ou moins large.

3 - La rédaction des statuts constitue le premier passage obligé pour la création d'une SCI.

La rédaction des statuts est à confier à un professionnel .

En effet , les statuts conditionnent le fonctionnement dans le temps de la société. Seul un professionnel traduira dans les clause statutaires l’optimisation souhaitée …

Après avoir rédigé vos statuts, il faut l'enregistrer auprès des instances appropriés.

Adressez-vous à la recette des impôts du siège de la SCI en cas d'apport en numéraire ou au bureau des hypothèques en cas d'apport d'immeuble.

-Un avis de constitution doit être publié dans un journal d'annonce légale.

Par suite, il faut procéder à l'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés. Le greffe du tribunal de commerce délivre alors un numéro d'immatriculation et publie le nom de la société au Bulletin officiel des sociétés et commerciales.

Une fois la SCI créée, Il faut alors choisir son statut fiscal.

4 - Une fiscalité au choix

Sans option particulière, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu.

Les éventuels revenus produits par la société sont taxés directement pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers .

Les intérêts d'emprunt, les frais de constitution de garantie, d'entretien et de réparation, les dépenses d'amélioration, les frais de gestion, la taxe foncière et les primes d'assurances sont déductibles de ces revenus.

Autre possibilité : opter pour l'impôt sur les sociétés.

Dans ce cas, la société peut amortir l'immeuble, c'est-à-dire déduire chaque année de ses bénéfices une partie de l'immeuble.

Les bénéfices sont imposés au taux de 28 % qui s'applique, pour l'exercice ouvert à compter du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, sur la tranche comprise entre

38 120 € et 500 000 €.

Au-delà, le bénéfice est imposé au taux normal soit : 33,33%.

Si l'imposition sur les recettes peut être avantageuse pour les gros patrimoines afin de gommer une bonne partie des revenus locatifs, il faut garder en tête que le régime de taxation des plus-values immobilières l'est beaucoup moins !

En cas de vente du bien immobilier, la plus-value est déterminée à partir du prix d'acquisition, après réintégration des amortissements et sans abattement pour la durée de détention.

Elle est ensuite imposée comme un bénéfice. Une solution à proscrire dans une optique d'achat-revente.

5 -Au niveau comptabilité

Aucune disposition légale n'oblige les SCI à adopter une comptabilité commerciale sauf en cas d’option à la TVA.

Nombreuses sont les SCI qui ne tiennent qu'un livre de comptes où figurent les dépenses et les recettes de la société....

Conclusion :

Les usages de la SCI paraissent multiples , les schémas juridiques peuvent être sophistiqués : acheter de manière familiale, isoler son patrimoine professionnel , préparer la transmission de biens à ses enfants .Quoi qu’il en soit , il convient de s’adresser à un professionnel du droit fiscal qui vous accompagnera dans votre projet de manière fiable .